El Real Decreto-ley 29/2026, en la práctica, deja fuera a la mayoría de personas afectadas por la carestía de la vivienda, ya que su protección se articula casi exclusivamente en torno al alquiler, mientras que la mayoría de las familias son deudoras de un préstamo hipotecario.

Si bien el mercado del alquiler español es el que presenta un encarecimiento más agudo y visible, sin embargo la nueva normativa deja desprotegido al sector mayoritario de la población: los propietarios hipotecados que, por pérdida de empleo, sobreendeudamiento o subidas de tipos, pueden verse abocados a una ejecución hipotecaria. Para ellos, el decreto no cambia nada: su vivienda sigue expuesta al lanzamiento sin que la nueva normativa les ofrezca una suspensión o una alternativa habitacional.

En 2025 se registraron 31.416 ejecuciones hipotecarias, un 35,6% más que el año anterior. En el primer trimestre de 2026, las ejecuciones sobre vivienda habitual de particulares crecieron un 38,1% interanual.

El 46,7% de las ejecuciones iniciadas en el segundo trimestre de 2026 corresponde a préstamos firmados entre 2005 y 2008, durante la burbuja inmobiliaria. Muchos de estos préstamos han pasado por fusiones bancarias y han sido vendidos a fondos de inversión, que ahora reclaman el importe completo.

Pero lo cierto es que estamos a las puertas de una quiebra hipotecaria que afecta a la banca, y que obviamente no ha sido tocada por la norma acordada por el PSOE y SUMAR. En septiembre de 2026, el euríbor a 12 meses se situaba en el 3,247%, su nivel más elevado desde julio de 2024. Para una hipoteca variable media de 100.000 euros, esto supone un encarecimiento de hasta 56 euros al mes (672 euros al año).

En síntesis, los deudores hipotecarios no están abocados a una crisis aguda como la de 2008, pero sí afrontan un deterioro progresivo que se está cociendo a fuego lento. La morosidad está en mínimos históricos (1,6%), pero las ejecuciones hipotecarias crecen a un ritmo del 35-38% anual, concentradas en préstamos antiguos vendidos a fondos, excluidos en lo que a esto se refiere del Real Decreto. La subida del euríbor (3,247%) está encareciendo las hipotecas variables.

Y por otro lado, los fondos que han adquirido deuda morosa en ejecución, siguen teniendo vía libre para acaparar viviendas en procesos judiciales.